Com a entrada em vigor do Programa “Mais Habitação”, recentemente aprovado pela segunda vez, sem alterações, pela Assembleia da República, serão introduzidas várias medidas direcionadas não só para a promoção do arrendamento e para a limitação à subida das rendas e ao alojamento local, como também para o estímulo à oferta de habitação, as quais serão acompanhadas por diversas alterações de cariz fiscal, nomeadamente, em sede de IRS.

Entre estas medidas compreendem-se alterações ao regime do reinvestimento das mais-valias realizadas na alienação de imóveis destinados à habitação própria e permanente, no âmbito do qual se introduz como condição adicional para a exclusão de tributação em IRS dos ganhos decorrentes da transmissão onerosa destes imóveis, a necessidade de o imóvel transmitido ter sido destinado a habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar nos 24 meses anteriores à data da sua venda. Tal exigência vem, assim, restringir o âmbito de aplicação do regime do reinvestimento que, até à data, não impõe a verificação desta condição. O legislador vem, ainda, estabelecer que não haverá lugar à aplicação do regime do reinvestimento, caso o mesmo já tenha sido usufruído no ano de obtenção dos ganhos e nos três anos anteriores.

Ora, numa altura em que as famílias lutam contra o asfixiante aumento dos juros dos créditos imobiliários, o qual pode conduzir inclusivamente à venda forçada dos imóveis onde residem, num curto espaço de tempo, a alteração efetuada assume um caráter bastante penalizador, com repercussões gravosas em sede de IRS, que poderão não compensar o intuito de travar a especulação do mercado imobiliário.  

Em contrapartida, o Programa “Mais Habitação” prevê, no entanto, uma norma transitória que suspende a contagem do prazo para o reinvestimento de mais-valias imobiliárias, durante um período de dois anos, com efeitos a 1 de janeiro de 2020, que poderá contrabalançar a restrição supra descrita.

Em sentido igualmente benéfico para os contribuintes, é introduzida uma norma transitória (aplicável às alienações ocorridas entre 1 de janeiro de 2022 e 31 de dezembro de 2024) que exclui de tributação em IRS os ganhos provenientes da transmissão onerosa de terrenos para construção ou de imóveis habitacionais que não sejam destinados a habitação própria e permanente desde que o valor de realização (deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para a aquisição do imóvel) seja aplicado na amortização de capital em dívida em crédito à habitação destinado a habitação própria e permanente do contribuinte ou dos seus descendentes. Para o efeito, a amortização terá, no entanto, de ser concretizada num prazo de três meses após a data de alienação (ou da data da entrada em vigor desta lei, no caso das transmissões efetuadas até esse momento). Nesse caso, apenas o valor remanescente referente ao ganho da venda que exceda o capital em dívida no crédito à habitação destinado a habitação própria e permanente será objeto de tributação em IRS.

Ainda em sede de tributação de mais-valias imobiliárias, o Programa Mais Habitação introduz uma isenção em sede de IRS aplicável aos ganhos provenientes da alienação onerosa ao Estado, às Regiões Autónomas ou às autarquias locais de imóveis para habitação, com exceção dos ganhos realizados por residentes em “paraísos fiscais” ou do exercício do direito de preferência, os quais, note-se, são obrigatoriamente englobados para efeitos de determinação da taxa a aplicar aos restantes rendimentos.

Em suma, quem pretender vender um imóvel tem agora novas regras a considerar, que, para uns, serão obstáculos e, para outros, oportunidades.