Atualmente, de uma forma geral, quem compra ou melhora uma casa para habitação própria, pode beneficiar da isenção do Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI), caso cumpra determinados requisitos e se enquadre dentro de certos limites legais.

Em concreto, o Estatuto dos Benefícios Fiscais, no seu rol de incentivos, prevê este benefício de isenção do IMI durante 3 anos para os prédios urbanos construídos, ampliados, melhorados ou adquiridos a título oneroso, destinados a habitação própria e permanente. O objetivo desta norma, originalmente prevista em 1989 – e que contava com uma abrangência muito maior –, foi estimular a população a adquirir ou melhorar as suas habitações.

Este benefício comporta vários requisitos onde se traduz a preocupação da/o “legislador(a)” em evitar abusos e que o prédio urbano construído, ampliado, melhorado ou adquirido seja efetivamente para uso de quem está envolvido numa daquelas operações e que seja para habitação própria e permanente.

Neste contexto, foram também previstos dois limites legais relacionados com o rendimento de quem adquire e com o valor do imóvel. Por outras palavras, procurou-se limitar o incentivo a pessoas com um rendimento que não superasse o que a/o “legislador(a)” considerava a média aceitável, bem como evitar que o prédio tivesse um valor desproporcionalmente alto face ao rendimento.

Assim, por forma a aceder àquele benefício, aqueles dois limites podem resumir-se da seguinte forma:

• O agregado familiar do sujeito passivo que entra numa daquelas operações (construção, melhoria, ampliação ou aquisição), auferiu um rendimento bruto, no ano anterior, não superior € 153 300,00; e
• O prédio ter um valor patrimonial tributário (VPT) até € 125 000,00.

Enquadrado o benefício, importa esclarecer que os valores dos dois limites legais referidos estão em vigor desde 2012. Anteriormente havia também limites, mas com valores superiores. Ou seja, desde a troika que se diminuíram os valores, fazendo com que os cortes que se previam como transitórios e que se prometiam (e prometem) reverter, ficaram cristalizados e não mais se atualizaram.

Ora, o desenvolvimento económico desde 2012 – a par da inflação – implica, necessariamente, o aumento “médio” do rendimento bruto de um agregado familiar, uma vez que € 153 300,00 em 2012 não significam o mesmo passados 10 anos, em 2022.

O mesmo se aplica ao VPT dos prédios. Isto é, um prédio construído, ampliado, melhorado ou adquirido em 2012 com um VPT até € 125 000,00, terá, provavelmente, um valor superior em 2022.

Ou seja, o que se recebe e paga por (ou em) um prédio em 2022 é inevitavelmente superior em comparação com os valores praticados em 2012.

Por dever de síntese, tome-se, a título de exemplo, um dos indicadores mais relevantes nesta área, que demonstra como os valores ficaram desatualizados: na fórmula de cálculo do VPT, que é fixada pelo Governo, de entre os vários fatores, tem-se em consideração o “valor base dos prédios”, que corresponde ao “valor médio de construção, por metro quadrado, adicionado do valor do metro quadrado do terreno de implantação fixado em 25 % daquele valor.”
Em 2012, o valor médio de construção era de € 482,40 e, adicionando os 25%, fixava-se em € 603,00; em 2022, o valor médio é de € 512,00 e, adicionando os 25%, fixa-se em € 640.

Face ao exposto, constata-se que não houve uma adequada evolução deste benefício fiscal, na medida em que os valores sobre os quais o mesmo é aferido não foram sendo atualizados em face das condições do mercado imobiliário. O resultado desta inação compromete o universo de potenciais beneficiários, tendo como efeito a decrescente eficácia, uma vez que os rendimentos e os preços da habitação foram subindo neste período de 10 anos.

A par disso, com níveis altíssimos de inflação, assistimos ao que vem sendo habitual: há um duplo benefício para o Governo, que “engorda” com os montantes arrecadados e argumenta que existe um benefício, enquanto o sujeito passivo sai duplamente prejudicado, face ao aumento dos preços e a um incentivo que tem cada vez menos alcance.

Dito isto, os benefícios criam-se e são para se usar. Podemos tirá-los do papel?