O regime da renúncia à isenção de IVA na transmissão e na locação de bens imóveis, previsto no Decreto-Lei n.º 21/2007, de 29 de janeiro, dispõe as regras complementares ao Código do IVA que permitem, mediante verificação cumulativa de algumas condições referentes ao imóvel (objetivas) e aos sujeitos passivos que podem intervir nessas operações (subjetivas), a opção pela tributação.

O regime não é recente e não houve alterações à letra da lei, mas a ausência de novidades não torna o tema mais simples ou escasso em questões práticas e técnicas.

Nesta senda, foi a Autoridade Tributária (AT) questionada, através de um Pedido de Informação Vinculativa, sobre o que se deve entender por “carácter de habitualidade”, expressão prevista no DL 21/2007.

Nos termos dos n.ºs 1 e 3 do artigo 3.º daquele Diploma, é condição objetiva da renúncia que “(…) o transmitente e o adquirente do bem imóvel ou, no caso de locação, quando o locador e o locatário (…) no caso de sujeitos passivos que exerçam simultaneamente operações que conferem direito à dedução e operações que não conferem esse direito, quando o conjunto das operações que conferem direito à dedução seja superior a 80% do total do volume de negócios;

“3 – Não obstante o disposto na alínea a) do n.º 1, podem renunciar à isenção, ainda que o conjunto das operações que confere direito à dedução não seja superior à percentagem aí prevista, os sujeitos passivos cuja actividade tenha por objecto, com carácter de habitualidade, a construção, reconstrução ou aquisição de imóveis para venda ou para locação.”

A expressão “carácter de habitualidade” não é única neste diploma, encontrando-se prevista no artigo 2.º, n.º 1, al. a) do Código do IVA, por referência a sujeito passivo. Neste campo havia já a AT considerado que “A habitualidade deve ser entendida como a prática reiterada de atos de natureza comercial, industrial ou de prestação de serviços” – cf. Informação Vinculativa n.º 20.917, de 1 de julho de 2021.

Vem agora a AT, nos termos da Informação Vinculativa n.º 26.225, de 12 de junho de 2024, esclarecer que, no caso específico do regime da renúncia à isenção do IVA nas operações relativas a bens imóveis, e somente aplicável a sujeitos passivos cuja atividade tenha por objeto a construção, reconstrução ou aquisição de imóveis para venda ou para locação, não sendo a atividade exercida há 8 anos, não se pode falar em carácter de habitualidade do seu exercício.

Acrescenta que “habitualidade”, significa “carácter ou qualidade de habitual” e “habitual” «que se faz por hábito / faz ou acontece com frequência».

Conclui a AT que, encontrando-se a atividade suspensa, por inexistência de operações ativas ou passivas, não existe carácter de habitualidade e, nessa medida, que apesar do registo cadastral poder estar ou não atualizado, a Requerente não preenche a condição subjetiva prevista no n.º 3 do artigo 3.º do referido DL, não podendo renunciar à isenção.

Apesar deste esclarecimento da AT, continua por identificar um critério objetivo para determinar “carater de habitualidade”. Ainda que naquele caso tenham volvidos 8 anos sem atividade, existirão realidades com condicionantes próprias que justifiquem tal inexistência por determinado período, extrínsecas ao sujeito passivo.

Ao não apontar um período máximo e condições objetivas para a inexistência de operações (ativas e passivas), mantém-se a incerteza e assim precisa o contribuinte de fazer uma gestão do risco, ou solicitar o aval da AT, previamente à tomada de decisão.